Een serie over systeemwoningen -30-
De visie op de gewenste kwaliteitsaanpassing (1)
De huidige portieketagewoningen worden voor een groot deel bewoond door eenpersoonshuishoudens (2). Juist de relatief lage huur maakt deze woningen extra aantrekkelijk voor deze doelgroep, die veelal tot de lagere inkomensgroep behoort (primaire doelgroep), en door de geringe woningbezetting in verhouding minder energie gebruikt (3, 4). Tegelijkertijd zijn de complexen, waar de woning deel vanuit maakt, redelijk groot. Gemiddeld gaat het om een projectgrootte van 175 woningen (5).
Bij de kwaliteitsaanpassing van elke woning moet minder de nadruk liggen op de techniek en meer de aandacht gericht worden op de gewenste kwaliteit. In deze fase gaat het dus niet om eenzijdige technische oplossingen. De keuze voor kwaliteitsaanpassing begint dus niet bij Rc-waarde of technische aanpak van de schil, maar bij de doelgroep, de gewenste kwaliteit en de toekomstige levensduur. De praktijk van de huidige kwaliteitsaanpassingen laat dan ook een grote spreiding zien in de omvang van de kwaliteitsaanpassing en in de benodigde kosten om de gewenste kwaliteit te realiseren (6) (zie ook figuur ‘Kosten kwaliteitsaanpassingen Pronto-portieketagewoning’). Bij de zoektocht naar de mogelijke opgave voor de toekomst moet minder de techniek en meer de (gewenste) woonkwaliteit centraal staan. En natuurlijk is de behoefte aan differentiatie anno 2013 groter dan vijftig jaar geleden
De huidige eigenschappen
De oorspronkelijke portieketagewoningen waren vooral gebouwd voor gezinnen. De woningen zijn uitgevoerd als drie-, vier- en vijfkamerwoning, waarbij de beuk, die uitsluitend bestemd was voor de slaapvertrekken, smaller werd uitgevoerd. Zoals de gehele woningbouw uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw stond het aantal te plaatsen bedden centraal. Uiteindelijk bepaalde de bedden de huisvestingscapaciteit, ofwel, zoals dat later genoemd werd, het aantal verblijfseenheden. De aanwezigheid van sanitaire voorzieningen was in die tijd een luxe. Nu beschouwen we ze als sober (beperkt). Kijken we alleen naar de grootte, dan is vast te stellen dat woningen met een gemiddeld bruto oppervlakte tussen de 75 m2 en ruim 100 m2 tot de ruimere woningen uit die periode behoren. Tegelijkertijd bezitten de plattegronden een grote mate van flexibiliteit. De wand tussen de woonkamer en de slaapkamer erachter bestaat uit een gemakkelijk te verwijderen kastenwand, waardoor een kamer van gevel tot gevel te realiseren is en was. Tevens beschikt de wand tussen de woonkamer en de ernaast gelegen slaapkamer over een sparing in de constructie, die zonder aanvullende maatregelen verwijderd kan worden.
De belangrijkste huidige problemen hebben betrekking op:
- De beperkte afmetingen van de douches (2,5 m2).
- De geluidsisolatie van het casco: holle betonnen wanden en vloeren (7).
- De energetische kwaliteit (gemiddeld label F, oorspronkelijk G).
- De toegankelijkheid: alleen toegankelijk via trap tot 3 en 4 woonlagen.
- De grootte van de balkons: 1,3 en circa 2,3 m2.
- Diverse onderhoudsaspecten.
Meer differentiatie voor de toekomst
De oorspronkelijke vormgeving van het bouwsysteem Pronto is zorgvuldig te noemen (1). De gevels bezitten hun eigen plasticiteit en het geheel straalt de architectuur van de moderniteit uit. Voor zover er aanpassingen aan de beeldkwaliteit nodig zijn, komen ze voort uit verstoringen uit de beheerpraktijk van de afgelopen decennia of de veranderende opvattingen over massaliteit en uniformiteit. Er is sprake van een toenemende behoefte aan eigenheid en identiteit (8), die soms conflicteert met de grootschaligheid van de oorspronkelijke projecten (tot 400 of meer identieke woningen).
De omvang van de projecten vraagt ook om nuancering ten aanzien van andere kwaliteitsaspecten op woning- of blokniveau, zoals grootte douche, energetische kwaliteit, buitenruimte etc. Juist de aanwezigheid van keuzemogelijkheden maakt een woonsituatie interessant. In die zin moet bouwen of verbouwen voor de gemiddelde bewoner definitief losgelaten worden en moet er gezocht worden naar ruimte voor meer differentiatie of keuzen.
Van prestaties naar aanbod
Sommige kwaliteiten liggen meer op woning- of portiekniveau, terwijl andere aspecten zich bevinden op het niveau van het blok of het complex. Vanuit dat standpunt is er ook geen behoefte aan een uniforme prestatie van het bouwsysteem Pronto, maar richt zich de zoektocht naar meer differentiatiemogelijkheden in de kwaliteitsaanpassing, met oog voor doelgroep(en) en de toekomstige levensduur.
De praktijk laat zien, dat er weloverwogen tot een zeer gedifferentieerd kwaliteitsaanbod gekomen wordt. In hoofdlijnen zijn de kwaliteitsaanpassingen als volgt te typeren, met de bijbehorende aanneemsom, inclusief BTW (peil 2012):
(1) Instandhouding korte termijn (vijf à tien jaar) : ca. € 4.000,-
(2) Conserveren (vijftien jaar) : € 20.000,-
(3) Conserveren/renoveren : € 45.000,-
(extra aandacht voor de schil en woninguitrusting/-afwerking)
(4) Renoveren : € 88.000,-
(met kleine aanpassing van de plattegrond en vergroten balkon)
(5) Transformeren ofwel bestemmen voor andere doelgroep, inclusief lift e.d. : meer dan € 100.000,-.
Als extra kwaliteitsaspect moet de woonomgeving aangemerkt worden, die veelal dient als een ondersteuner of drager van het geheel, omdat de locatie ermee verbeterd wordt.
Als we de huidige praktijk meer naar algemene prestaties willen terugbrengen, die de markt moeten uitdagen tot een passend aanbod te komen, dan kunnen de volgende punten benoemd worden:
- Herstel van de beeldkwaliteit, met ruimte voor eigenheid (accenten).
- De technische aanpak van de schil, passend bij de gewenste levensduurverlenging (vijf, vijftien, dertig en vijfenveertig jaar of meer).
- Op woningniveau versterken van de ruimtelijkheid (keuken, badkamer).
- Bij verbetering van de energetische kwaliteit rekening houden met de levensduurverlenging, de aanpak van de individuele woning (maatwerk) en de mogelijkheden op blok-/complexniveau.
- Het ontwikkelen van opties op woningniveau, variërend van plattegrond, uitrusting, afwerking tot buitenruimte (en het samenspel hierin).
De zoektocht richt zich dus veel meer op de ontwikkeling van de bouwstenen, die ertoe bijdragen dat beeld, ruimte en ruimtelijkheid ondersteund worden, met de bijbehorende levensduurverlengingen. Pas dan is er sprake van toekomstwaarde waar vraag naar is, nu en op termijn.
Bronnen/verwijzingen
