2012
Het is al weer 18 jaar geleden dat de revolutie begon. Ik weet het nog goed: 2012. Net terug van een reis naar China trof ik een nieuwe regeringsploeg met een omstreden regeerakkoord aan. Het was al een aantal jaren crisis in Europa en de bouw had het zwaar. Het kabinet Rutte-Samson leek daar nog een schepje bovenop te doen door woningcorporaties, substantiële opdrachtgever voor de woningbouwsector, zwaar te belasten met heffing die de begrotingstekorten van de overheid moesten helpen wegwerken. Echter, het regeerakkoord (hoofdstuk ‘Duurzaam groeien en vernieuwen’) sprak ook over een deal met diezelfde woningcorporaties. En die kwam er. Met ongekende gevolgen voor de hele bouwsector.
Dat die deal in de lucht zat kan je, terugkijkend, zien aankomen: er lag het verduurzamingsvraagstuk van de gebouwde omgeving, waarvoor zowel corporaties als particulieren geen financiering konden vinden, en, daarnaast leek het energievraagstuk een bedreiging te worden voor de betaalbaarheid van wonen. Maar dat de uiteindelijke invulling van die ene zin in dat Regeerakkoord een impact zou hebben die de bruteringsoperatie van 1995 overtrof, was nog niet te voorspellen.
bron: Google
Woningen die meer energie opwekken dan gebruiken niet langer utopie
Toch, een voorteken van de mogelijkheden zag je al: koplopende bouwpartijen waren in 2012 al in staat om woningen te produceren die meer energie opwekten dan ze zelf gebruikten. Renoveren en vernieuwbouwen, nu in 2030, de core-business van de bouwsector, was toen een ondergeschoven activiteit. Ook daar lieten de pioniers echter verbluffende resultaten zien: renovaties van woningen waarvan de energierekening in één klap –gegarandeerd- werd teruggebracht naar nul of zelfs positief eindigde. Door innovatieve oplossingen bleek dit ook nog eens te kunnen voor bedragen waarvoor tot dan toe amper een zogenoemd A-label leek te behalen (de genoemde concepten hadden een A++++ label). Kostprijsbesparingen van 40% ten opzichte van oude prijzen waren opeens mogelijk.
Ondanks dit op het eerste oog positieve voorteken, was de stemming onder corporaties na dit Regeerakkoord teneergeslagen. Ik kan het me nog goed herinneren: koplopende corporaties die vast van plan waren de randen van het mogelijke op te zoeken gaven de moed op en dreigden hun projecten te beëindigen. De beheerslasten per woning waarmee de corporatie de bedrijfslasten afdekte stegen met 60 tot 70 procent en drukten zwaar op het rendement van nieuwe projecten.
‘Integraal kijken’ bleek de sleutel naar vernieuwing
Om de mogelijkheden die onder de oppervlakte wel waarneembaar waren waar te maken en de beweging door te zetten waren geld, verdere innovaties en nieuwe businessmodellen nodig en moesten we op een andere manier gaan rekenen aan het bestaande woningbezit. In die tijd werd er weinig integraal naar problemen gekeken. Betaalbaarheid van de woonkosten werd wel als een probleem benoemd maar niet als zodanig opgelost. Tot aan die deal…
Want de sleutel tot het oplossen van een aantal problemen leek voorhanden waarvan de belangrijkste op dat moment waren:
- beheersen van de betaalbaarheid van de woningvoorraad
- behoud van werkgelegenheid in de bouw
- positieve bijdrage aan het globale verduurzamingsvraagstuk
Energierekening = investeringskapitaal van 60 miljard op jaarbasis
Er was maar één oplossing; het aanboren van nieuwe geldstromen. En er was eigenlijk maar één geldstroom voorhanden: de energierekening. Ondernemen met de energierekening bleek haalbaar omdat de bouw de kunst van het slim ontwerpen, dimensioneren en engineeren van het gebouw als systeem onder de knie kreeg, waardoor ze in staat was goedkope oplossingen te bedenken voor energie-notaloze-woningen.
Experimenten hadden inmiddels aangetoond dat die geldstromen veel meer financieringsruimte en rendement konden genereren dan nodig was voor alleen de energie-investering. De overheid hoefde alleen maar de condities te scheppen om dit te laten gebeuren zonder dat het ze een cent kostte. Corporaties moesten geen belemmeringen meer voelen om te kunnen ondernemen met de energierekening van haar huurders. Particuliere eigenaren moest de kans geboden worden om de door de bouwsector gegarandeerde besparingen te vertalen naar extra leencapaciteit. De toenmalige belangenvereniging van de corporaties ging er, samen met de belangenvereniging van de huurders de Woonbond, hard in. De 3,5 miljard euro die jaarlijks naar de energiebedrijven vloeiden konden ook worden besteed aan investeringen in de bestaande voorraad, waarmee een jaarlijks investeringspotentieel van 60 miljard euro werd aangeboord.
Woonbundel werd geboren: woning- en energielasten
Wetgeving rondom wonen en energie werden aangepast. Corporaties kregen de mogelijkheid om op basis van de destijds zogenoemde ‘woonlastenbenadering’ te ondernemen: de woonbundel werd geboren. Zo werd een megadeal gesloten. Het multiplier effect van de afgedwongen maatregelen was ongekend voor zowel de bouwsector als de corporatiesector met als grootste winnaar de huurders en woningeigenaren.
Multiplier effect
De effecten van de deal die werd gesloten op basis van dat ene zinnetje in een Regeerakkoord? De bouwsector maakte een ongekende ontwikkeling door. bouwbedrijven specialiseerden zich en ontwikkelden in rap tempo marktrijpe proposities die uitgroeiden tot de nu bekende woonmerken. Ook de toeleverende industrie liet zich niet onbetuigd en zorgden ervoor dat ook MKB-bedrijven gebruik konden maken van door hen ontwikkelde platforms. De eens vermaarde woningcorporaties verdwenen omdat marktpartijen in staat bleken om veel effectiever in te spelen op de behoefte naar alternatieve eigendomsvormen. Het concept aannemer is nu al niet meer uit te leggen aan de jongste generatie. De industrie die nu onze woon- en werkruimtes faciliteren, is op geen enkele manier meer met dat type bedrijf te vergelijken.
De bouw is de meest innovatieve sector geworden die er bestaat; daar wil je werken: open-source is dé werkwijze, de kennisnetwerken zijn waardevol en uitdagend, partijen werken samen in slimme coalities waarbij verdienmodellen als vanzelfsprekend overlappen en in elkaar geschoven worden.
De rest is geschiedenis. Voor de nieuwe generatie lijkt het verhaal hierboven volkomen abracadabra. De gebouwde omgeving is in staat in haar eigen energiebehoefte ruimschoots decentraal te generen. Minister Verhagen jr. heeft zojuist de bouw uitgeroepen tot de topsector van Nederland. Hij reist de hele wereld over om het succesverhaal van de Nederlandse bouwsector uit te leggen aan nieuwsgierige collega’s.
O ja..die energiecentrales die niet afgebouwd hoefden te worden of overbodig werden? Die zijn nu in handen van een Twentse ondernemer. Omgebouwd tot duurzame pretparken waar jaarlijks honderduizenden Chinezen worden vermaakt en die een belangrijke inkomstenbron voor de Nederlandse schatkist.
