Door: Jan Willem van de Groep
Vorige week maandag werd de voorpagina van de Spits “gesierd” met een dreigende kop ‘Huurhuis verkrot’. Truus Sweringa van corporatie OFW schetste daar de betekenis van het kabinetsbeleid voor de kwaliteit van de bestaande voorraad. Vanaf 2014 zouden de coporaties structureel een jaarlijkse bijdrage aan de huurtoeslag moeten doen van 600 miljoen euro. Volgens Truus Sweringa is de consequentie dat er 1,75 miljard minder wordt geïnvesteerd in het verbeteren van de bestaande voorraad. Daarmee is ze echter nog te optimistisch.
Allereerst wil ik toch even iets rechtzetten in haar, goedbedoelde, betoog. Truus Sweringa geeft in haar verhaal aan dat renovaties gepaard gaan met onrendabele investeringen en dat die afgedekt worden door reserves. Daarmee wekt ze ten onrechte het beeld dat corporaties beschikken over grote reserves. Een beeld wat helaas nog steeds leeft in de politiek.
Corporaties hebben liquide middelen nodig om investeringen te plegen. Die verkrijgen ze door verkoop van bestaand bezit en door het aantrekken van leningen. Er zijn grote verschillen tussen corporaties voor wat betreft de afhankelijkheid van verkoop om investeringen te kunnen plegen. Uit de cijfers van 2009 (brache in beeld 2010) zou je af kunnen leiden dat corporaties voor ca. 30% afhankelijk zijn van verkoop en het resterende deel aantrekken via leningen. De onrendabele top discussie staat daar eigenlijk los van en heeft wat mij betreft een meer boekhoudkundige invalshoek. De discussies daarover zijn oeverloos en zou je zeker niet met de politiek moeten willen voeren. Het is simpelweg een opgave voor corporaties om hun bezit betaalbaar en waardevol te houden. Voor een groot deel van dat bezit zijn daarvoor grote (energie) sprongen noodzakelijk. Ik kom daar in mijn latere blogs op terug maar verwijs voor nu graag door naar de blogs die Martin Liebregts daarover schrijft: http://www.hollands-ontwerp.nl/
Even terug naar die middelen voor die renovatieopgave. Het WSW hanteert een simpele rekensom. Voor het aantrekken van geld moet de corporatie kunnen aantonen dat er voldoende geld binnenkomt om rente en aflossing te betalen. Dat betekent dat het surplus op de operationele kasstromen kan worden aangewend voor het aantrekken van geld voor investeringen. Dat is dus het verschil tussen de huurinkomsten en de bedrijfslasten van de corporatie. Zeven procent rente en aflossing betekent concreet dat de investeringsruimte van een corporatie kan worden uitgedrukt in 14 keer het surplus op die operationele kasstroom. Een structurele jaarlijkse afroming van 600 miljoen betekent dus heel concreet dat er jaarlijks 8,4 miljard minder geïnvesteerd kan worden door corporaties. Even voor de goede orde, de totale gezamenlijk investeringen van de corporaties in 2009 bedroeg 13,5 miljard euro (bron: Aedes, branche in beeld 2010; inclusief onderhoud wat natuurlijk niet aan de investeringskasstroom toegerekend mag worden schatting, ca. 2,8 mln euro). Er blijft dus praktisch geen ruimte meer over voor investeringen in nieuwbouw en (nog belangrijker) renovatie. Dat is iets waarover zowel corporaties als huurders zich grote zorgen over zouden moeten maken. Verpaupering dreigt, maar nog belangrijker, ook de betaalbaarheid van onze woningvoorraad en de continuïteit van de corporaties komt onder zware druk te staan.
Het kabinet beargumenteerd dat zij de corporaties ook ruimte geven om de huren te verhogen. Dat zal echter nooit die gehele 600 miljoen afdekken en is daarnaast natuurlijk een paradoxale redenering. De huurtoeslag is bedoeld ter ondersteuning van de laagste inkomens. Die worden geconfronteerd met een huurverhoging om hun eigen huurtoeslag te betalen, een sigaar uit eigen doos…volkshuisvestelijke doelstellingen zijn ver te zoeken. De corporaties hebben de verhogingen juist nodig voor het aantrekken van middelen om die grote opgave in de bestaande woningvoorraad te bekostigen. Die verhogingen kunnen voor de huurder worden gecompenseerd doordat (bij een juiste uitvoering) ook forse energiebesparingen mogelijk zijn en er dus gelijkblijvende woonlasten “gegarandeerd” kunnen worden.
Het weglekken van 8,4 miljard investeringscapaciteit per jaar zal grote consequenties hebben voor de energiebesparingsopgave van de corporaties die zo mooi gecombineerd kan worden met de noodzaak tot het betaalbaar en waardevol houden van de voorraad. Wie overziet de consequenties?
