Risico’s nemen of risico’s mijden? (1)

Onderdeel van drieluik ‘Innoveren in Renoveren’ – 1

Auteurs: Doris de Bruijn & Sean Vos

De corporatiesector maakt moeilijke tijden door als gevolg van het politieke klimaat, de ontwikkelingen in de bouwsector en de steeds verder toenemende woonlasten. Daarnaast staan corporaties over het algemeen niet bepaald bekend om hun innovatieve manier van werken en een snelle reactie op veranderende omstandigheden. Toch vragen de marktomstandigheden van nu op een passende, snelle en doortastende reactie van alle betrokken partijen. De aandacht gaat daarbij vooral naar het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad in deze moeilijke tijden. In het drieluik ‘Innoveren in Renoveren’ reikt SlimRenoveren aan de hand van hun eigen visie op de bouw- en renovatiesector drie belangrijke handvatten aan voor een innovatieve aanpak voor het realiseren van een grootschalige, effectieve en grondige kwaliteitssprong in de bestaande woningvoorraad.

Voor sommige corporaties zijn de onderwerpen een open deur. Zij behoren tot het handjevol koplopers dat de weg naar innovatie heeft gevonden en deze weg vol bevlogenheid volgt. Herkent u uw werkwijze in de onderwerpen die aan bod komen? Gefeliciteerd, u bent op de goede weg en behoort tot de innovatoren van Nederland!

Uiteraard nodigen wij u van harte uit om te reageren op de onderwerpen die in dit drieluik aan bod komen en uw visie te schetsen. We roepen daarbij op tot het voeren van een brede, positieve discussie, waarbij de nadruk vooral ligt op kansen en succesverhalen die in staat zijn om de bestaande beren van de weg te doen verdwijnen.

Als corporatie is het belangrijk om risico’s te mijden, zeker in deze roerige tijden. Maar wat zijn nu eigenlijk de risico’s in het beheren van de Nederlandse woningvoorraad en de financiële consequenties daarvan? Hoewel bezuinigingen en dus het beperken van de investeringen in de bestaande voorraad nu vaak als maatregel wordt genomen om risico’s te mijden, kon deze stap wel eens een heel groot risico betekenen voor de sector op de lange termijn.

 Als het gaat om renovatie van bestaand vastgoed wordt bij onderhoud en woningverbetering vaak een exploitatieduur van vijftien tot vijfentwintig jaar aangehouden. Instellingen als het CFV en WSW hebben hun financieringsregels hierop ingericht en helpen de corporaties onder deze voorwaarden met het verkrijgen van investeringsruimte. Wanneer het uitsluitend onderhoudsmaatregelen betreft, zoals in de afgelopen decennia vaak het geval was, is deze gestelde termijn voor het terugverdienen van de investering vaak voldoende. Tot zo ver niets aan de hand…

In de afgelopen jaren is de woningmarkt echter substantieel veranderd. De markt voor koopwoningen is ingestort, in veel regio’s treedt krimp op of gaat deze optreden en door de alsmaar stijgende energielasten staat de betaalbaarheid van de oudere sociale huurvoorraad voor de huurder meer en meer onder druk. Risico’s en zekerheden zijn verschoven, maar ondertussen gaan de gehanteerde exploitatiemodellen er nog steeds van uit dat een woning altijd verhuurd wordt, de energielasten hier geheel niet op van invloed zijn en de huurder altijd genoegen zal blijven nemen met de kwaliteit die de bestaande woning biedt, ook al vallen de kozijnen van ellende bijna uit de gevel. Waar veel renovatieplannen uiteindelijk niet doorgaan omdat ze wat betreft resultaat en de hoogte van de investering als een te groot risico worden bestempeld, kon het niet uitvoeren van een kwaliteitssprong in het bestaande vastgoed wel eens een veel groter risico vormen voor het voortbestaan van de sociale huursector. Zijn de corporaties met dit gegeven nu risico’s aan het mijden of risico’s aan het creëren door vast te houden aan het gebruikelijke exploitatiemodel?

Met dit gegeven kunnen we onszelf de vraag stellen welke variabelen dan wel meegenomen moeten worden bij het bepalen van de financiële haalbaarheid van een kwaliteitssprong in de bestaande voorraad.

Hoewel de energielasten van de huurder doorgaans niet in het exploitatiemodel voor renovatiemaatregelen worden meegenomen, kunnen de energielasten in de nabije toekomst wel eens een cruciale factor blijken voor de verhuurbaarheid van verouderde woningen. In een willekeurig woonlastenonderzoek voor een corporatie kwamen we tot de conclusie dat een huurder uit het betreffende complex gemiddeld in de komende vijftien jaar ruim € 26.000 aan het energiebedrijf gaat betalen wanneer de energielasten door blijven stijgen zoals deze zich in de afgelopen twaalf jaar hebben ontwikkeld en er niets aan de woning verandert. Het energieverbruik in dit complex was nog relatief laag in vergelijking met andere complexen. Wanneer de energierekening voor de bewoner wordt geschrapt, levert het in het betreffende complex dus potentieel € 26.000 aan investeringsruimte op! Natuurlijk kan dit niet zomaar worden gesteld, want het bedrag is niet netto contant gemaakt en bovendien bespaart de bewoner terwijl de corporatie moet investeren, maar dit enorme bedrag geeft wel aan hoeveel geld er potentieel door de schoorsteen naar buiten verdwijnt. Niets doen is dus bij voorbaat al zonde van de zesentwintigduizend euro en levert een vergroot risico op voor de betaalbaarheid van het wonen op de langere termijn. Een huurder kan immers zijn geld maar één keer uitgeven, ook wanneer de totale woonlasten steeds verder stijgen als gevolg van een steeds hoger wordende energierekening.

Naast de energielasten is ook de levensduurverlenging een belangrijke factor in de exploitatie van een woningverbetering. Vaak wordt de exploitatieduur van de maatregelen maximaal op vijfentwintig jaar gesteld. Maar wat gebeurt er na die periode? Wordt het complex dan gesloopt? Voor veel complexen kan deze vraag zeer zeker met NEE worden beantwoord. Op basis van het tempo van sloop en vervangende nieuwbouw van 20.000 woningen per jaar, zal een gemiddelde sociale huurwoning in Nederland 144 jaar mee moeten gaan om de voorraad in een gelijkmatig tempo te kunnen vervangen. Omdat de hoeveelheid sloop en vervangende nieuwbouw in de toekomst nog wat kan stijgen als gevolg van terugvallende nieuwbouw op nieuwe locaties spreken experts over een noodzakelijke levensduur van 120 jaar. Vrijwel ieder woningcomplex in Nederland moet in technisch opzicht deze levensduur waar kunnen maken, zo is de verwachting. Functioneel gezien zijn er echter wel verschillen. De goede complexen zullen het langer vol moeten houden ter compensatie van de kwalitatief minder goede complexen die noodzakelijkerwijze eerder uit de voorraad ontnomen moeten worden. De locatie en andere omgevingsfactoren spelen hierbij een belangrijke rol.

Een kwalitatief goede huurwoning uit 1962 zal dus nog vijftig jaar of langer in de voorraad moeten blijven, aanzienlijk langer dan de horizon van vijfentwintig jaar die gesteld wordt bij de meeste renovatieprojecten. Wanneer vijfentwintig jaar het uitgangspunt is, is het logisch dat het financieel niet haalbaar is om gevels te vervangen en goed te isoleren. Gevels hebben immers een levensduur die veel hoger is dan vijfentwintig jaar en helaas vraagt een dergelijke ingreep vooralsnog om een flinke investering. Bij een levensduurverlenging van vijftig jaar is dit echter een heel ander verhaal en wordt het vervangen van een woningschil ineens wel financieel de moeite waard. Natuurlijk geldt voor ieder bouwdeel een andere cyclus. Een gevel gaat wel vijftig jaar mee, terwijl de installaties doorgaans na vijftien jaar al vervangen moeten worden. Daarom kon het wel eens de moeite waard zijn om per complex na te gaan hoe lang het zeker nog in de voorraad zal blijven en de horizon voor onderhoud en woningverbetering per complex en per te verbeteren bouwdeel daarop aan te passen. Het bepalen van de exploitatieduur van de verbetermaatregelen is daarmee maatwerk per complex en per bouwdeel en dus niet per definitie maximaal vijfentwintig jaar.

Als gevolg van de economische crisis en de onzekerheid op de woningmarkt, zijn de huizenprijzen in de afgelopen jaren gedaald in plaats van gestegen. Inkomsten uit de verkoop van corporatiewoningen lopen terug omdat er minder woningen verkocht worden en de verkoopprijs van de verkochte woningen daalt. Dit heeft rechtstreeks gevolgen voor de investeringsruimte van corporaties. Onder invloed van verder stijgende energieprijzen en steeds schaarser wordende grondstoffen, zal een duurzame energiezuinige woning in de toekomst een gunstigere waardeontwikkeling kennen dan een verouderde en energieverslindende woning. Dit is niet alleen een logische aanname (kijk maar wat er met de verkoopwaarde van grote onzuinige auto’s in de afgelopen jaren is gebeurd), maar wordt ook bewezen in diverse onderzoeken. De huidige exploitatiemodellen voor woningverbetering houden echter nog geen rekening met het verschil in waardeontwikkeling tussen een kwalitatief goede woning en een slechtere woning. De huidige modellen gaan ervan uit dat alle woningen altijd in waarde blijven stijgen en altijd zonder problemen verkocht kunnen worden. Door rekening te houden met verschillen in waardeontwikkeling tussen goede en slechtere woningen ontstaat niet alleen een realistischer en dus minder risicovol exploitatiemodel, maar wordt ook nog eens meer financiële ruimte gecreëerd voor een kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad.

De drie hierboven geschetste ontwikkelingen zijn nog niet of nauwelijks opgenomen in de exploitatiemodellen voor woningverbetering. Maatregelen om woningen kwalitatief beter, comfortabeler, energiezuiniger en mooier te maken worden vaak op dezelfde manier doorgerekend als onderhoudsmaatregelen, waardoor dergelijke ingrepen al snel als risicovol worden aangemerkt en niet worden uitgevoerd, terwijl niets doen juist een groot risico kan betekenen voor de toekomst van de sociale huurvoorraad. Niet investeren in een kwaliteitsverbetering kan voor een groot deel van de voorraad uiteindelijk leiden tot problemen met betaalbaarheid en verhuurbaarheid als gevolg van de ontwikkelingen van vandaag en morgen.

De uitdaging wordt nu om te bepalen hoe de geschetste ontwikkelingen wel in de exploitatiemodellen voor woningverbetering opgenomen kunnen worden en welke aannamen daarin moeten worden gedaan. Hierbij is er niet één weg die de oplossing biedt, maar zijn er meerdere wegen die naar het spreekwoordelijke Rome leiden. Uiteraard kunnen we de toekomst niet voorspellen, maar daarom uitgaan van het gegeven dat er niets zal veranderen zou wel eens een minder veilige aanname kunnen blijken dan gedacht…