Auteurs: Doris de Bruijn & Sean Vos
Van evaluatie komt evolutie
Hoe lang moet een bestaande woning in Nederland gemiddeld meegaan? Op dit moment staan er in Nederland 7.104.518 woningen (CBS, 2010). Gemiddeld worden er per jaar 20.000 woningen gesloopt en 75.000 woningen nieuw gebouwd. Gaan we uit van deze sloopcijfers, dan wordt jaarlijks 20.000 / 7.104.518 = 0,28% van de voorraad vervangen en moet een woning een levensduur hebben van maar liefst 355 jaar. Dat is niet haalbaar, maar gelukkig komt er aan de gigantische nieuwbouwprojecten van de afgelopen jaren langzaam een einde. Er worden geen uitbreidingslocaties meer ontwikkeld op Vinex schaal, maar de nieuwbouwproductie wordt kleinschaliger en dient meer en meer voor de vervanging van verouderde bestaande voorraad. Stel nu dat we de gehele nieuwbouwproductie van 75.000 woningen per jaar gaan inzetten voor vervanging van de bestaande voorraad, dan wordt jaarlijks 75.000 / 7.104.518 = 1,06% van de voorraad vervangen, waarmee de gemiddelde noodzakelijke levensduur van een woning daalt naar 95 jaar. Dat is al flink korter, maar betekent dat woningen uit bijvoorbeeld 1965 nog minimaal vijftig jaar in de voorraad moeten blijven. Een flinke opgave, waarbij dan geen enkele plaats meer zou zijn voor nieuwbouw op nieuwe locaties.
Deze opgave is tot nu toe altijd opgepakt met maatregelen voor een periode van tien tot twintig jaar. Het is het welbekende lijstje van kozijnen met dubbelglas, spouwisolatie, dakisolatie en een HR-ketel. Onze overheid stimuleerde dit beleid met allerlei subsidies die het laaghangend fruit aan energiebesparingsmaatregelen bevorderen. Maar komt de woningmarkt daar echt verder mee? Is het niet een verschuiving van het probleem naar later in de exploitatie?
Helaas hoor ik nog maar al te vaak dat corporaties trots nieuw beleid presenteren om in de komende tien jaar een groot deel van het woningbezit twee labelstappen te laten opschuiven. Daaraan wordt dan meteen toegevoegd dat ze dat uitsluitend gaan doen door toepassing van bewezen technieken. De horizon wordt weer op tien tot twintig jaar gesteld, maar wat gebeurt er na die periode?
In plaats van de vergelijking met de auto-industrie die in de bouwsector maar al te vaak wordt gemaakt, maak ik nu graag eens de vergelijking met de medische industrie. Bij de ontwikkeling van nieuwe medicijnen en medische behandelingen wordt geen enkel risico genomen. Toch wordt er veel geïnnoveerd om ervoor te zorgen dat aandoeningen in de toekomst effectiever en met minder bijwerkingen behandeld kunnen worden. Medici behandelen patiënten vanzelfsprekend ook uitsluitend met bewezen technieken. Het verschil met de bouwsector is echter dat er in de medische industrie volop onderzoeken en experimenten worden uitgevoerd om nieuwe producten te ontwikkelen. Door deze experimenten uitgebreid te evalueren en bij succes op te schalen, ontstaan uiteindelijk bewezen technieken.
Terug naar de woningcorporaties: ook zij kunnen net als de medische industrie bewezen technieken toepassen én innoveren tegelijk. De sleutel ligt in het opzetten, uitvoeren en evalueren van experimenten binnen de kernvoorraad, waarbij vooral de stap ‘evalueren’ van het grootste belang is. Na evalueren komt bij succes de volgende stap: opschalen. Project na project zal de ingreep soepeler verlopen en zullen de (faal)kosten dalen totdat de gekozen aanpak tot mainstream evolueert. Gezien de grootte van de opgave, loont het al snel om te investeren in experimenten. In verhouding tot de voorraad van vaak enkele duizenden vhe’s van een vergelijkbare bouwperiode en typologie is de investering in een pilot van vijf of tien woningen gering te noemen. Het is net als in de medische industrie: als het medisch probleem groot genoeg is, investeren farmaceutische concerns maar al te graag in de ontwikkeling van een nieuw medicijn.
Corporaties hoeven het allemaal niet alleen te doen. Juist door samen te werken met de aanbodzijde van de markt ontstaan nieuwe ideeën. Bovendien beschikken de aanbieders vaak over specialistische kennis die meerwaarde biedt in de planning- en ontwerpfase. In plaats van een gedetailleerd programma van eisen en een dichtgetimmerd bestek, kan de vraagstelling naar de markt ook anders worden vormgegeven, waardoor de aanbodzijde geprikkeld wordt om mee te denken met de klant. Een voorwaarde voor succes is in dit geval onderling vertrouwen in plaats van wantrouwen. Het zal de samenwerking ten goede komen en leiden tot nieuwe inzichten.
Met de start van een nieuw jaar hoop ik dat er ook nieuwe experimenten van start gaan. Van het eerste idee tot realisatie van ambitieuze doelstellingen waarmee de woningvoorraad nog decennia lang vooruit kan. Experimenteren is spannend en hier en daar ook wel een beetje eng. Maar het leidt vaak ook tot veel voldoening wanneer een experiment succesvol wordt afgesloten en de champagne ontkurkt kan worden!
